En resumen
- La reparación de una losa con pilotes suele costar aproximadamente $4,000 a $15,000; los trabajos extensos pueden pasar de esa cifra.
- Nivelar una casa de pilotes y vigas con calzas o soportes ajustados cuesta aproximadamente $2,000 a $8,000, y más si hay que reemplazar vigas o viguetas.
- El informe de un ingeniero independiente cuesta aproximadamente $350 a $1,000; las inspecciones de las empresas de reparación suelen ser gratis o de bajo costo.
- Todas las cifras de aquí son estimados de planeación, no cotizaciones. Solo una inspección y una cotización por escrito le dan su número real.
En esta página
Si quiere saber cuánto cuesta reparar los cimientos en Lubbock, TX, el precio depende del método, de cuántos soportes se necesitan y de qué causó el movimiento. Esta guía desglosa el costo en partes para que pueda leer una cotización con ojo crítico. This page is also available in English: Foundation repair cost in Lubbock.
Una nota sobre las cifras: todas las cifras de esta página son estimados generales para planear, no cotizaciones ni una encuesta de precios locales. Los precios varían según la empresa, la casa, el acceso, el suelo y la época, y cambian con el tiempo. Úselas solo para saber si una cotización parece muy alta o muy baja, y luego pida cotizaciones por escrito para su casa. No nombramos ni recomendamos a ninguna empresa en particular.
Rangos de planeación según el tipo de trabajo
| Trabajo | Qué lo determina normalmente | Rango típico de planeación (estimado) |
|---|---|---|
| Inspección por una empresa de reparación | La empresa espera cotizar la reparación. Los hallazgos pueden variar de una empresa a otra. | Con frecuencia gratis o de bajo costo |
| Informe de un ingeniero estructural independiente | Tamaño de la casa, si incluye un estudio de elevación del piso, traslado | Aproximadamente $350 a $1,000; las casas grandes pueden costar más |
| Nivelar una casa de pilotes y vigas con calzas o ajustando soportes | Pies cuadrados, acceso al espacio bajo la casa (crawl space), cuántos soportes necesitan trabajo, estado de las vigas y viguetas | Aproximadamente $2,000 a $8,000; más si hay que reemplazar vigas o viguetas |
| Costo por pilote (concreto prensado) | Profundidad, acceso, práctica local, si el pilote es de concreto o de acero | Aproximadamente $400 a $1,000 cada uno |
| Costo por pilote (acero o helicoidal) | Tipo de producto, profundidad, suelo, método de instalación | Aproximadamente $1,500 a $3,500 cada uno |
| Reparación completa de losa (comúnmente de varios a 20 o más pilotes) | Cantidad de pilotes, alcance del asentamiento, acceso, trabajo interior como plomería o pisos | Aproximadamente $4,000 a $15,000 para trabajos comunes; los trabajos extensos pueden pasar de esa cifra |
| Arreglos de drenaje y humedad (canales, nivelación del terreno, drenaje francés, humedad en el crawl space) | Largo del trabajo, pendiente existente, si el dren necesita una bomba o un punto de descarga | Aproximadamente $500 a $5,000 |
| Mudjacking o polyjacking de un área pequeña de losa (garaje, patio, entrada de autos, banqueta) | Área que se levanta, material usado, acceso | Aproximadamente $500 a $3,000 |
La cantidad de pilotes importa más de lo que muchos esperan. Una empresa que propone unos pocos pilotes bajo una esquina y otra que propone un anillo de pilotes alrededor de la casa están describiendo trabajos muy distintos. Pida a cada empresa que marque la ubicación de los pilotes en un croquis de sus cimientos y que explique por qué.
Para probar distintas cantidades de pilotes y extras usted mismo, use nuestra calculadora de costo de reparación de cimientos (en inglés), que está hecha solo con los rangos de esta página.
Imprima nuestra hoja gratis para comparar cotizaciones de reparación de cimientos (en inglés) para poner hasta tres cotizaciones lado a lado.
Qué determina el precio
- Método. Los pilotes de concreto prensado, de acero y helicoidales, las calzas y el levantamiento de losas cuestan cantidades distintas por unidad y sirven para problemas distintos. Vea nuestra guía de métodos de reparación (en inglés).
- Cantidad de soportes. Más movimiento en más partes de la casa significa más pilotes.
- Causa del problema. Si la causa es el agua y nadie la corrige, los cimientos pueden volver a moverse. Una reparación que incluye corregir el drenaje o la plomería cuesta más que solo levantar, pero puede durar más.
- Acceso. Los espacios bajo la casa estrechos, las cercas, los patios y el paisajismo aumentan la mano de obra.
- Limpieza y reparaciones interiores y exteriores. Al levantar una casa se pueden agrietar o mover el tablaroca, el azulejo y el ladrillo. Pregunte si las reparaciones cosméticas están incluidas. A menudo no lo están.
- Garantía y papeleo. Una garantía transferible y la aprobación de un ingeniero pueden estar incluidas en el precio o cobrarse aparte.
- Permisos e ingeniería. Verifique si su ciudad o condado exige alguno de los dos para el trabajo. Vea nuestra guía para elegir una empresa (en inglés).
Presupuestos de ejemplo: cómo se suman tres trabajos inventados
Son escenarios inventados que usan los rangos de planeación de arriba, para mostrar cómo se suma un presupuesto. No describen ninguna casa ni cotización real. Los escenarios B y C suponen pilotes de concreto prensado; los pilotes de acero o helicoidales cuestan más cada uno.
- A: casa antigua de pilotes y vigas, de unos 1,400 pies cuadrados.
- B: casa sobre losa con asentamiento en una esquina, de unos 1,800 pies cuadrados.
- C: casa sobre losa con asentamiento generalizado, de unos 2,400 pies cuadrados.
| Concepto | A | B | C |
|---|---|---|---|
| Informe del ingeniero | $350 a $1,000 | $350 a $1,000 | $350 a $1,000 |
| Reparación principal | Nivelar con calzas o soportes ajustados: $2,000 a $8,000 | 10 pilotes de concreto prensado a $400 a $1,000: $4,000 a $10,000 | 20 pilotes de concreto prensado a $400 a $1,000: $8,000 a $20,000 |
| Arreglos de drenaje o humedad | $500 a $2,500 | $500 a $3,000 | $1,000 a $5,000 |
| Total aproximado | $2,850 a $11,500 | $4,850 a $14,000 | $9,350 a $26,000 |
Agregue un fondo para imprevistos de aproximadamente 10 por ciento, por si el trabajo descubre más de lo esperado, como vigas podridas bajo una casa de pilotes y vigas o una tubería con fuga bajo una losa. Las reparaciones interiores como tablaroca, pintura, pisos y ladrillo normalmente van aparte.
Cómo evitar pagar de más (y de menos)
- Consiga dos o tres inspecciones. Compare no solo el precio, sino el diagnóstico, el método y la cantidad de pilotes.
- Considere a un ingeniero independiente. Sobre todo para un trabajo grande o cuando las cotizaciones no coinciden, el informe de alguien que no vende reparaciones puede resolver si la reparación es necesaria y hasta qué punto.
- Corrija la causa. Pregunte qué causó el movimiento y qué se está haciendo al respecto, ya sea el drenaje, una fuga u otra cosa.
- Pida todo por escrito. El alcance, la cantidad y ubicación de los pilotes, los materiales, los términos de la garantía, el calendario de pagos y qué pasa si resulta que se necesita más trabajo.
- Desconfíe de las ofertas muy bajas o con mucha presión. Ambas son señales de alerta comunes. Nuestra sección de señales de alerta (en inglés) las repasa.
- No pase por alto lo pequeño. A veces los canales, las extensiones de bajantes y la nivelación del terreno bastan para frenar el movimiento y cuestan mucho menos que una reparación grande, pero solo una inspección puede decirlo.
Si va a vender la casa
El inspector de un comprador puede señalar problemas en los cimientos, y los compradores pueden pedir una reparación, una rebaja en el precio o una carta de un ingeniero. La documentación y una garantía transferible pueden ayudar.
Hable con su agente de bienes raíces sobre cómo manejarlo, y diga que va a vender cuando pida cotizaciones para que las empresas puedan explicarle sus opciones y tiempos.
Frequently asked questions
¿Cuánto cuesta reparar los cimientos en Lubbock?
Como rango de planeación, nivelar una casa de pilotes y vigas pequeña puede costar unos pocos miles de dólares, mientras que la reparación de una losa con varios pilotes suele costar desde varios miles de dólares hasta unos $15,000 o más, y los trabajos extensos cuestan más. Son estimados generales, no cotizaciones. El único número confiable viene de una inspección de su casa y una cotización por escrito.
¿La inspección es gratis?
Muchas empresas de reparación de cimientos ofrecen una inspección y un estimado gratis o a bajo costo, pero la empresa que inspecciona también espera venderle la reparación. Un ingeniero estructural independiente cobra por su informe, y esa tarifa le da una opinión de alguien que no tiene nada que vender.
¿Por qué dos cotizaciones pueden ser tan distintas?
Las empresas pueden proponer métodos distintos, una cantidad distinta de pilotes o trabajos distintos. Una cotización puede incluir arreglos de drenaje, permisos y una garantía transferible, y otra no. Pida a cada empresa que le explique cuántos pilotes propone, dónde van y qué excluye.
¿El seguro de la casa cubre la reparación de cimientos?
A menudo no, porque las pólizas estándar suelen excluir el asentamiento y el movimiento del suelo, aunque la cobertura de daños por una fuga repentina de plomería puede ser distinta. Lea su póliza y pregunte a su aseguradora o agente antes de suponer una cosa u otra.
¿Puedo financiar la reparación de cimientos?
Algunas empresas ofrecen planes de pago o trabajan con prestamistas, y también hay propietarios que usan un préstamo con garantía hipotecaria o sus ahorros. Compare la tasa de interés y el costo total, no solo el pago mensual.